Bajet 2015: Mampukah Anak Muda Akhirnya Membeli Rumah?!

Kelihatannya Bajet 2015 adalah suatu bajet yang menarik, seperti menariknya juga warna jingga terang Baju Melayu yang dipakai oleh YAB Perdana Menteri di Parlimen Jumaat lalu. Satu persatu insentif, bantuan dan ‘hadiah’ diumumkan dalam Bajet 2015 untuk rakyat. Saya pasti, seperti juga saya pada mulanya, ramai anak muda yang teruja dengan pengumuman yang dibuat minggu lalu. Perluasan program MyBrain, pengurangan kadar cukai pendapatan dan juga projek 1Malaysia Youth City adalah antara cadangan Bajet 2015 yang menarik minat ramai anak muda.

Skim Perumahan Belia: Suatu Inisiatif Baru?

Sebetulnya, kandungan Bajet 2015 yang paling disebut-sebut ialah Skim Perumahan Belia (SPB) iaitu sebuah skim pembiayaan pemilikan rumah yang ditawarkan kepada belia berkahwin dan berumur 25 hingga 40 tahun dan mempunyai pendapatan isi rumah tidak melebihi RM10,000. Skim ini disediakan untuk pembelian rumah pertama yang bernilai tidak melebihi RM500,000 dengan tempoh bayaran hingga 35 tahun, tanpa perlu mengeluarkan deposit. Selain daripada syarat skim ini yang agak ‘ringan’, kerajaan juga berjanji akan memberi subsidi RM200 sebulan kepada peminjam selama 2 tahun pertama bagi mengurangkan beban ansuran bulanan. Semuanya kelihatan sungguh mengiurkan.

Namun, mari kita mengimbau kembali Bajet 2011. Ketika itu Dato’ Sri Najib Razak juga ada mengumumkan suatu skim yang hampir sama seperti SPB iaitu Skim Rumah Pertamaku (SRP). SRP ditawarkan kepada belia dengan pendapatan bawah RM3,000 sebulan untuk membeli rumah bernilai tidak melebihi RM220,000 tanpa perlu mengeluarkan deposit. Skim ini juga mendapat reaksi yang cukup positif seperti juga reaksi belia terhadap SPB kali ini. Persoalannya, adakah SRP berjaya untuk membantu anak muda memiliki rumah sendiri?!

Pencapaian Skim Rumah Pertamaku

Pada 14 Mac 2012, Bank Negara telah mengumumkan bahawa selepas setahun dilancarkan, hanya 1,062 permohonan telah diterima. Daripada jumlah ini, cuma 37% permohonan telah diluluskan, manakala 48% lagi permohonan ditolak kerana tidak mencapai kelayakan kredit yang minimum. Perkara ini sebenarnya sudah dijangka memandangkan syarat had pendapatan RM3,000 adalah terlalu rendah untuk membolehkan seseorang membeli rumah sendiri, lebih-lebih lagi dengan beban kewangan lain seperti hutang PTPTN, pinjaman kereta dan pembayaran kad kredit. Sebagai contoh, pinjaman sebanyak RM220,000 selama 30 tahun pada kadar 4.8% (iaitu BFR-1.8% semasa BFR berada pada 6.6%) akan memerlukan peminjam membayar sebanyak RM1,154 sebulan, iaitu sebanyak hampir separuh daripada gaji bulanan seorang anak muda yang berpendapatan RM2,500 sebulan. Malah, jika ditambah dengan komitmen kewangan sedia ada untuk membayar hutang PTPTN dan pinjaman kereta, semakin sedikit anak muda yang mampu untuk mendapat kelulusan bagi pinjaman tersebut. Oleh sebab itu jugalah kerajaan telah bertindak untuk menaikkan had kelayakan gaji kepada RM5,000 sebulan dan had jumlah pembiayaan kepada RM400,000.

Faktor Kos Pembiayaan

Selain itu, Skim Rumah Pertamaku juga agak kurang menarik minat anak muda kerana kadar faedah atau keuntungan yang dikenakan adalah sangat tinggi berbanding pembiayaan perumahan biasa. Kebanyakan bank menawarkan kadar keuntungan sekitar BFR-1.8% (BFR bermaksud Base Financing Rate, iaitu terma perbankan Islamik yang sama maksud dengan BLR, Base Lending Rate). Kadar BFR-1.8% adalah tinggi jika dibandingkan dengan BFR-2.5% yang dapat ditawarkan oleh bank bagi pembiayaan perumahan biasa, iaitu berbeza sebanyak 0.7%. Sebagai contoh, berdasarkan kadar keuntungan di atas dan BFR semasa pada 6.85% , jumlah bayaran bagi pembiayaan sebanyak RM300,000 selama 30 tahun adalah seperti berikut:

Skim Rumah Pertamaku - RM1,620 sebulan, RM583,000 keseluruhan
Pembiayaan rumah biasa – RM1,340 sebulan, RM514,000 keseluruhan (termasuk 10% deposit yang dibayar di awal pembiayaan).

Dengan perbezaan bayaran bulanan sebanyak RM280 dan bayaran keseluruhan sebanyak RM69,000, jelaslah bahawa Skim Rumah Pertamaku adalah jauh lebih mahal. Justeru, Skim Rumah Pertamaku kelihatan umpama sebuah usaha gajah putih yang bertujuan untuk menunjuk-nunjuk bahawa kerajaan telah membantu anak muda, walhal sebenarnya ‘bantuan’ ini lebih banyak menekan mereka.

Faktor Harga Rumah

Faktor kos pembiayaan juga bukanlah satu-satunya punca tidak ramai anak muda yang mampu membeli rumah. Walaupun wujudnya skim pembiayaan mudah untuk anak muda seperti Skim Rumah Pertamaku dan Skim Pembiayaan Belia, harga rumah yang melampau tetap merupakan faktor utama ketidakmampuan anak muda untuk memiliki rumah. Skim pembiayaan rumah ini cumalah suatu alat untuk membeli rumah. Jika harga rumah yang ada adalah di luar jangkauan kadar gaji mereka, bagaimana anak muda mampu membeli rumah?

Di sebalik keghairahan bercerita tentang Skim Perumahan Belia, PR1MA, Program Perumahan Rakyat, Rumah Mesra Rakyat, Rumah Idaman Rakyat, Rumah Aspirasi Rakyat, serta Rumah PPA1M, Bajet 2015 sebenarnya gagal untuk memperkenalkan langkah drastik untuk mengawal kenaikan harga rumah yang semakin mambantutkan kemampuan anak muda memiliki rumah di negara sendiri. Kami sebenarnya jangkakan kerajaan melalui Bajet 2015 akan mengawal harga rumah yang melambung naik akibat pengaliran modal asing dan aktiviti spekulasi dengan mengenakan “Real Property Gains Tax” (RPGT) yang lebih ketat dan juga dengan memperkenalkan “Capital Gains Tax” (CGT). Anak muda pastinya amat gembira jika golongan spekulator hartanah dikekang dengan dikenakan RPGT sehingga 50% jika mereka menjual rumah dalam tempoh yang singkat (contohnya dalam masa 5 tahun dari tarikh pembelian). Namun, jangkaan kami meleset sama sekali, dan nampaknya selepas ini kami akan terus menjadi penonton sahaja di kala golongan kaya dan hartawan asing menikmati untung dari pelaburan hartanah di Malaysia yang sangat lumayan ini. YAB Perdana Menteri juga berkata CGT akan menyebabkan pelabur asing lari, sedangkan negara-negara maju yang punya CGT terus menikmati kemakmuran ekonomi.

Faktor Pendapatan

Antara sebab lain anak muda hari ini gagal untuk membeli kediaman mereka sendiri ialah kerana jumlah pendapatan yang mereka terima. Kadar kenaikan gaji dari tahun 2010 ke 2013 secara puratanya cuma sekitar 4% sahaja, dan tersangat rendah jika dibandingkan dengan kadar kenaikan harga rumah yang mencecah 40% antara tahun 2010 dan 2014. Berdasarkan kiraan ringkas saya, seorang anak muda bergaji RM4,000 dan memiliki pinjaman bagi kereta Proton Persona hanya akan mampu untuk membayar ansuran bulanan di bawah Skim Rumah Pertamaku bagi rumah berharga RM320,000 sahaja. Pada hari ini, adalah amat sukar untuk mencari kediaman yang selesa dalam lingkungan harga tersebut.

Dalam Bajet 2015, disebut bahawa kerajaan mensasarkan untuk meningkatkan komponen gaji daripada keseluruhan KDNK kepada 40% menjelang 2020. Berdasarkan laporan ekonomi pada tahun 2013, saiz komponen gaji per KDNK adalah sejumlah 33.6% sahaja. Jadi, kerajaan sebenarnya meletakkan sasaran untuk menaikkan saiz komponen gaji per KDNK hanya sebanyak 6.4%, dan ia akan mengambil masa selama 6 tahun! Angka 40% itu sebenarnya adalah sangat rendah jika hendak dibandingkan dengan Norway (51.3%), Sweden (53.8%) dan Australia (48.7%). Justeru, sebagai negara yang mempunyai aspirasi untuk menjadi Negara Berpendapatan Tinggi menjelang 2020, adalah mengejutkan apabila agenda meningkatkan pendapatan rakyat dalam bentuk gaji dan upah tidak menjadi elemen utama dalam pembentangan Bajet 2015 baru-baru ini. Malah, sasaran 40% itu pula tidak disertakan dengan sebarang rancangan yang jelas tentang langkah yang perlu diambil untuk mencapainya.

Saya kira tidaklah perlu saya panjangkan isu ini kerana dengan gaji minimum yang dijangkakan sekitar RM700-RM900 dan gaji graduan yang hanya RM1,500-RM2,500, sudah terang lagi bersuluh bahawa ramai anak muda tidak akan mampu untuk menikmati faedah yang ditawarkan oleh bajet kali ini.

Mata Kami Sentiasa Terbuka

Anak muda hari ini tidak sama lagi seperti anak muda sebelum ini. Anak muda hari ini lebih terdedah dengan pelbagai perspektif di samping maklumat yang sentiasa di hujung jari. Walaupun kerajaan melalui Bajet 2015 menawarkan pelbagai ‘hadiah’ yang tampak menarik, kami tetap akan menilainya secara objektif. Setiap perincian bagi tawaran dalam Bajet 2015 akan kami tekuni demi untuk memastikan yang kami sebenarnya beroleh manfaat, bukannya mudarat, terutamanya untuk jangka masa panjang. Seperti yang telah diketahui tentang kebanyakan projek-projek lain di Malaysia, semua perkara biasanya nampak bagus bila di atas kertas, namun bila tiba masa pelaksanaannya, satu persatu masalah akan timbul.

Akhir kata, kami menyambut baik pengumuman usaha kerajaan dalam Bajet 2015 untuk membantu anak muda memiliki rumah sendiri. Tetapi kami juga berharap agar pihak kerajaan meneliti setiap usaha yang telah diumumkan dengan lebih rapi, dan dapat mendatangkan penyelesaian yang lebih utuh dan menyeluruh. Jangan biarkan pengumuman bantuan perumahan dalam Bajet 2015 kali ini sekadar menjadi gajah putih sekali lagi. Yang pasti, anak muda hari ini akan terus memerhati.

 

Nukilan,

Ikmal Ameen,

Presiden,

Halaqah of Young Professionals in Management, Economics and Finance (HANEEF)